formación ASPRIMA

• Se identificarán los principales costes incurridos para acometer la inversión, desde la compra del suelo hasta la finalización de las viviendas y legalización de las mismas.
• Se identificarán los trabajos e hitos más relevantes del proceso, se comentarán los plazos que los afectan, y la relación entre los mismos. 
• Se explicarán las distintas fuentes de ingreso posibles (venta o alquiler), los calendarios de pago previstos y los costes asociados.
• Se introducirá brevemente a los distintos tipos de financiación que podrían intervenir en el proyecto: 
  • Financiación del IVA de la compra de suelo
  • Crédito puente para la compra del suelo
  • Crédito promotor
  • Deuda mezzanine

• Ejercicios previos: introducción a formulas y herramientas avanzadas de Excel

En esta parte se explicarán distintas fórmulas y herramientas de Excel que se han aplicado en el modelo, y se realizarán unos ejercicios prácticos previos:

• Formatos numéricos
• Formulas específicas de Excel (matemáticas, financieras, fechas, condicionales, etc.)
• Desplegables y agrupaciones.
• Explicación de formulaciones o trucos específicos utilizados frecuentemente en la modelización.

• Caso práctico: Elaboración paso a paso de un modelo de EV avanzado (día 1)

Esta parte es la esencial del curso, y se desarrollará durante tres días. En ella se explicará cómo crear el modelo de Excel paso a paso, incidiendo en aspectos relacionados con su estructura, formato visual y modelización. Para ello se realizará un caso práctico que servirá de base para construir el modelo.

• Punto de Partida: esquema de un Estudio de Viabilidad: 

1. 1. Identificación de la información relevante a considerar referente al proyecto: parcela, proyecto arquitectónico y producto inmobiliario resultante
   2. Costes de la inversión. – identificación de todos los costes incurridos durante el proceso de desarrollo, agrupados según su naturaleza. 
   3. Ingresos. – identificación de los ingresos derivados de la desinversión, tanto por la venta de activos a particulares como por la desinversión en bloque del edificio/proyecto. 
   4. Ingresos y costes derivados del alquiler de los activos. – identificación de las fuentes de ingresos y costes asociados al alquiler.
   5. IVA. – explicación de su afectación a los costes de inversión y explotación.
   6. Fuentes de financiación. – identificación de las distintas fuentes de financiación que se pueden utilizar.

• Cumplimentación del EV estático en base al caso práctico

1. 1. 1. Información referente al proyecto: introducción de datos de la parcela, del proyecto arquitectónico y del producto inmobiliario resultante
      2. Costes de la inversión. – parametrización de las hipótesis clave para estimarlos, determinación de duraciones y plazos, y vinculación de los mismos a los hitos más relevantes.
      3. Ingresos. – estimación de los precios de venta, determinación de los plazos de comercialización necesarios y estimación del calendario de cobros.
      4. Ingresos y costes derivados del alquiler de los activos. – determinación de la renta bruta, parametrización y estimación de los costes asociados, y cálculo del resultado de explotación. Determinación del calendario de ocupación del edificio.
      5. IVA. – estimación de los parámetros sujetos a IVA (Repercutido y soportado)
      6. Fuentes de financiación. – parametrización y estimación de las condiciones de financiación de cada tipo de deuda.

• Venta o Alquiler. ¿cómo afecta a los costes, ingresos o al calendario del proyecto el hecho de que la promoción sea para la venta o para el alquiler? Identificación de las diferencias y formulación para poder elegir la alternativa mediante un desplegable.

•  Calculo de los Flujos de Caja del Proyecto. Formulación para distribuir los ingresos y costes del proyecto a lo largo del calendario en virtud de las hipótesis asumidas.

1. 1. 1. Distribución lineal de un coste entre hitos determinados de inicio y fin
      2. Distribución de un coste por grado de avance (calculo directo o generación de variables ad-hoc)
      3. Liquidaciones periódicas 

• Cálculo de los Flujos de Caja de la Financiación. Formulación de los flujos de caja para los distintos tipos de deuda, teniendo en cuenta sus características:

1. 1. 1. Disposición única vs disposición por tramos y/o grado de avance
      2. Liquidación de intereses periódica o capitalización de intereses (PIK loan)
      3. Amortización sujeta a hitos o amortización sujeta a disponibilidad de caja
      4. Pignoración de cantidades sujeta a diversas condiciones

• Elaboración de un Resumen Ejecutivo. Diseño y formulación de un resumen ejecutivo que nos permita ver de forma agrupada la información más relevante que se puedan tener en cuenta a la hora de evaluar el proyecto, para facilitar la toma de decisiones.

1. 1. Resumen de magnitudes y de los principales KPI’s del proyecto
   2. Gráficos y apoyos visuales para facilitar la interpretación de resultados
2. Toma en consideración de la evolución del IPC o de los precios de mercado. Comentario sobre las distintas formas de poder abordar la evolución dispar de ingresos y costes en el tiempo. Ejemplo de solución formulada.