PROGRAMA:
Ponente: Manu Sánchez. Albus Leo
Esquema del Urbanismo: Planeamiento, Gestión y Disciplina
- ¿Qué es el urbanismo y cómo condiciona el negocio promotor?
- Jerarquía normativa (estatal, autonómica, municipal)
El planeamiento urbanístico
- PGOU, Planes Parciales, Especiales y Estudios de Detalle
- Clasificación y calificación del suelo
- Parámetros clave en la ordenación
La gestión urbanística
- Sistemas de actuación (compensación, cooperación, expropiación)
- Reparcelación, urbanización y obtención de solares
- Cesiones y aprovechamiento urbanístico
- La disciplina urbanística
Licencias y procedimientos
Obras sin licencia y legalización - Claves urbanísticas que afectan al valor de los activos
• Parámetros fundamentales:
Edificabilidad
Ocupación
Alturas y fondo edificable
Alineaciones, retranqueos y superficie mínima de parcela
• Usos urbanísticos: característicos, compatibles y alternativos
• Superficies computables y no computables
• La importancia del uso autorizado en el planeamiento
• Condiciones para el cambio de uso
• Casuística en promociones con obras en curso, edificios antiguos o usos obsoletos - Riesgos críticos y optimización del valor de los activos
• Principales riesgos urbanísticos:
Falta de definición normativa
Incompatibilidad de uso
Situación fuera de ordenación
• Factores que afectan la viabilidad:
Parámetros ocultos o secundarios
Tiempos de tramitación
Afecciones externas (protecciones, servidumbres, planeamiento en revisión)
• Check-list de revisión normativa para due diligence de activos
Cómo maximizar valor en el diseño del producto inmobiliario
Aprovechamiento urbanístico
Mix tipológico y ajuste a la demanda
Valoración residual como herramienta de decisión
Caso práctico: Análisis urbanístico aplicado a un proyecto
• Caso práctico: Antiguo edificio existente y análisis de cambios de uso y optimización de rentabilidad
• Interpretación normativa en norma zonal
• Limitaciones de fondo edificable y fuera de ordenación
• Cambio de uso de terciario a vivienda y ampliación edificatoria
• ¿Cómo afecta la normativa al diseño del producto?
• Aplicación del análisis residual para valorar viabilidad
• Identificación del mayor y mejor uso en el contexto urbano actual
