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EL CAMBIO DE CICLO EN EL MERCADO RESIDENCIAL

11/05/2015

Además de aportar mi opinión institucional como vicepresidenta de Asprima, me gustaría aportar mi experiencia en estos últimos ya 8 años, tras el inicio de la crisis, como empresa promotora constructora inmobiliaria, por si les puede servir como decisión de inversión.  Creo que es una experiencia bastante significativa, dado que hemos promovido, construido y sobre todo, vendido y entregado más de 800 viviendas en los últimos 5 años, repartidas en 4 Comunidades Autónomas.

 

Lo primero de todo me gustaría aclarar que en virtud de mi experiencia, no existe un mercado inmobiliario español, sino que es muy heterogéneo, y que si bien en la Comunidad de Madrid estamos adquiriendo suelo para nuevas promociones, en las otras 3 Comunidades ni siquiera estamos iniciando suelos que ya están en nuestro balance.

 

Un aspecto fundamental hemos aprendido en estos últimos 8 años, y es que el sector in mobiliario ha pasado a ser de un mercado de oferta a un mercado de demanda. Cuando nos planteamos un proyecto, analizamos intensamente la demanda (parece de Perogrullo, pero antes no lo hacíamos). Y un ratio ha pasado a ser crucial para la viabilidad de nuestros proyectos. Ese es el HAI (House affordability index). A través de este índice, intentamos obtener el precio máximo, (o la renta máxima en el caso del alquiler), al que puede acceder una familia, en determinada zona. Se ha producido un cambio drástico en la demanda, que es una fuerte reducción del poder adquisitivo de las familias. La realidad es que la burbuja inmobiliaria fue posible gracias a la burbuja financiera, que supuso un chorro de financiación ilimitada para las familias, que obtenían hipotecas independientemente de sus ingresos. Ahora las reglas del juego han cambiado, y parece que de forma definitiva. Las familias, para adquirir una vivienda, deberán contar con un 30% del precio como ahorro, y el pago del 70% restante, la hipoteca, no les puede suponer un esfuerzo superior al 35% de sus ingresos netos mensuales. Así, teniendo en cuenta que el 80% de los ingresos familiares en España están por debajo de 40.000.-€ netos anuales, estamos hablando de hipotecas de 150.000.-€ para abajo. Es decir, precios no superiores a los 180.000.-€ por vivienda. Yo considero que llegar a esas valoraciones es tocar fondo en los precios. Por supuesto existe un 20% con mayor poder adquisitivo y cada vez la brecha es más grande, pero debemos pensar en recuperar el sector inmobiliario globalmente, y eso solo se consigue con la demanda interna conjunta (y no solo un 10-20%), siendo muy importante el primer acceso a vivienda y la creación de hogares.

 

Por poner un ejemplo gráfico: antes de la crisis, enviábamos el listado de clientes a las entidades financieras una semana antes de la escrituración y subrogación en la hipoteca. Ahora, nuestros comerciales se han convertido en verdaderos analistas financieros, y (con mucho tacto) criban a los clientes antes de enviarlos al departamento de riesgos del banco para que les hagan un prescoring. Solo aquellos clientes que pasan el prescoring firman el contrato privado de compraventa.

 

Ha disminuido enormemente la vis especulativa del mercado residencial. Se ha roto el mercado consistente en comprar y vender en un corto plazo con enormes plusvalías. Esto provoca también un cambio en las tipologías de las viviendas. Ahora, una familia enfoca la compra de una vivienda como el hogar para toda su vida. Por ello, es necesario producir viviendas de 100 m2 con 3 dormitorios. En nuestros últimos proyectos hemos tenido que modificar el nº de viviendas permitido en la ficha urbanística, no para incrementarlas (más viviendas más pequeñas), sino para reducirlas (menos viviendas más grandes).

 

Con respecto al alquiler, parece lógica la tendencia del incremento del acceso de vivienda en alquiler frente al acceso en propiedad, pero vuelve a ser un problema de valoraciones. Como promotora debo ser capaz de producir un edificio de viviendas destinadas al alquiler cuyo coste me permita obtener un 4% de rentabilidad a la inversión, con las rentas que me paguen los inquilinos. Y sin hacer trampas: no contando con una revalorización del edificio. Con estos parámetros, como productora de viviendas me es indiferente vender a 100 compradores o vender a un solo Fondo que destine las viviendas al alquiler (o hacerlo yo misma, en vertiente patrimonialista), ahora, ese Fondo debe obtener rentabilidad con la expectativa de rentas y no con la expectativa de revalorización.

 

Al hablar de producción de viviendas, englobo obra nueva en nuevos desarrollos pero también obra nueva procedente de la rehabilitación y regeneración urbana. Esta última está ahora muy en boga en las distintas campañas electorales. Pero insisto en lo mismo, lo importante es que los costes de la producción de vivienda mediante la rehabilitación  permitan que el precio del producto final sea asequible para las familias. Y para ello sí que sería necesario darle la vuelta como un calcetín a la normativa y legislación relacionada con la rehabilitación (CIPHAN, edificabilidades, realojos, tiempos de gestión….), para que salgan los números.

 

Por ello desde Asprima y APCE hemos elaborado un documento del que hemos dado traslado a CEIM y a CEOE, para su Plan Nacional de Reformas, con el objetivo claro de reducir el coste de producción de las viviendas. En la época del boom inmobiliario, entre todos hicimos nuestro sector bastante ineficiente y poco competitivo. La escalada de precios finales de las viviendas, provocó un proceso inflacionista en toda la cadena productiva de la vivienda. (Si tengo un sobrecoste, fiscal, técnico…, no pasa nada, porque lo absorbe el precio final de la vivienda). Tenemos que cambiar el chip, y entre todos los agentes intervinientes del sector, volver a hacer de este un sector eficiente y competitivo. Sobre todo, la Administración Pública tiene que reducir la presión fiscal sobre la vivienda. No puede ser que del precio que paga un comprador de vivienda, el 30% se haya quedado por el camino, en pago de distintos tributos de los 3 niveles de la administración. Es muy importante que todos nos centremos en reducir el coste de producción de las viviendas, y olvidar ideas peregrinas como la imposición de un seguro trienal, por ejemplo, que supondría un incremento del 3% del precio de las viviendas.

 

Estos 8 años han sido una verdadera travesía en el desierto, ya que hemos vivido una ausencia absoluta de financiación, no solo al promotor, sino también a los adquirentes de viviendas. Por ello nuestros proyectos los hemos tenido que acometer prácticamente a pulmón, y con intensas negociaciones con las Entidades financieras (las pocas sanas que han quedado) para obtener la financiación a nuestros compradores (las hipotecas finalistas). Ni siquiera hemos podido disponer de la financiación ajena que nos aportan nuestros compradores durante la obra, ya que estas cantidades entregadas deben ir avaladas, y las Entidades financieras han exigido la pignoración 100% de estas cantidades para avalarlas.

 

Con este panorama es comprensible que en el 2014 se hayan iniciado menos de 35.000 viviendas. Es comprensible, pero no deja de ser un dato demoledor, ya que 35.000 viviendas iniciadas en un país de 47M de habitantes es un dato que refleja la inexistencia de sector. El inicio de 800.000 viviendas en 2007 es un dato totalmente desmesurado y nada acorde con las necesidades de vivienda, pero al producirse la mítica ley del péndulo (muy española, por otra parte) nos hemos pasado de frenada. Es necesario normalizar y estabilizar el sector, y homogeneizarlo con la media europea, con una producción de vivienda de 100.000 viviendas iniciadas al año (quizá 50.000 más en costa, destinada a la inversión extranjera).

 

Está constatado que las Entidades financieras han vuelto a dar financiación a las familias, eso si, familias solventes y con capacidad de repago de la deuda. El saldo neto hipotecario de las Entidades Financieras españolas sigue siendo negativo, es decir, amortiza más de lo que concede, porque sigue desaguando los errores del pasado. Sin embargo, se han dado cuenta que la concesión de hipotecas es crucial para la obtención de beneficios en sus resultados. Ahora, eso sí, con el claro objetivo de tener una cartera hipotecaria de calidad. Cartera hipotecaria no sustentada por las valoraciones de los inmuebles, sino por la capacidad de repago del que asume la deuda. Esta capacidad de repago depende de los ingresos de la unidad familiar, y de la cuantía de la deuda, dado que parece que los ingresos de las familias no tienen visos de sufrir importantes incrementos, lo importante es que la cuantía de la deuda se ajuste, disminuyendo por tanto el precio de las viviendas.

 

Es crucial para la recuperación del sector esta vuelta a la senda de la financiación a las familias para la compra de viviendas.

 

Demanda de vivienda hay, no para 800.000 viviendas, pero sí para 100.000 (en propiedad, en alquiler, de obra nueva o de rehabilitación) Es fundamental que se esté produciendo una reactivación de la demanda por la mejora de la confianza, debido a la leve mejora de los datos macro, y a la recuperación de la financiación hipotecaria a las familias, pero la compra de viviendas en realidad no genera actividad económica ni empleo, eso lo genera la construcción de viviendas.

 

Y la promoción construcción sigue sufriendo una profunda carestía de financiación. El problema, tal y como yo lo veo, es que nuestras pocas entidades financieras supervivientes están muy tocadas por el sector, y así lo certifican los resultados del 1T 2015 que han dado las 3 entidades financieras más importantes (Santander, BBVA y Caixabanc). Las tres vuelven a tener pérdidas en su actividad inmobiliaria, que en el caso del Santander reducen en un 25% los beneficios de su actividad bancaria en España, en el caso de Caixabank un 88% y en el caso de BBVA un 44%. El mayor volumen de las perdidas viene provocado por las provisiones para cubrir las reducciones de precios demandadas por el mercado.

 

Es por ello que cobra importancia el que los Fondos de inversión valoren la posibilidad de entrar a financiar la producción de viviendas, en sustitución del tradicional préstamo promotor de las entidades bancarias. Es un mercado en el que hay demanda, se ha profesionalizado, se han ajustado los precios de la materia prima (el suelo), pero nos exige a los operadores acometer los proyectos con 100% de recursos propios, si dependemos exclusivamente de la financiación bancaria.

 

Carolina Roca

Vicepresidenta de ASPRIMA