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CLAUSULAS SUELO EN LAS SUBROGACIONES DE PRESTAMOS. ¿QUIEN INFORMA AL COMPRADOR?

25/03/2015

La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE núm. 261, de 29 de octubre de 2011) estableció un conjunto de medidas de transparencia en la prestación de servicios financieros bancarios, entre otros, la concesión de créditos y préstamos hipotecarios celebrados con un cliente, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.

 

Entre dichas medidas de transparencia, la Orden prevé una serie de exigencias de información tanto de carácter precontractual, como en el propio documento contractual o en el acto de otorgamiento, sin perjuicio del derecho (renunciable) del cliente a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento, y de la obligación del Notario , no solo de velar por el cumplimiento de la legalidad vigente y de lo dispuesto en la mencionada Orden, sino de informar al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y de los determinados extremos, entre los que se encuentra, en el caso de préstamos a tipo de interés variable, el advertirle expresamente de que se han establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo o techo.

 

Pues bien, la OM, por primera vez, reguló el supuesto de subrogación de un tercero en el préstamo al promotor, disponiendo en el artículo 19.3 que:

“Las entidades de crédito que concedan préstamos a constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor o promotor prevea una posterior subrogación de los adquirentes de las viviendas en el préstamo, deberán incluir entre los términos de su relación contractual, la obligación de los constructores o promotores de entregar a los clientes la información personalizada relativa al servicio ofrecido por las entidades en los términos previstos en esta orden.”

 

Sin embargo, la norma no precisó si esta previsión supone un “plus” de obligaciones,   extendiendo el ámbito de responsabilidad al constructor o promotor, pero sin librarse del propio, o, por el contrario, supone una especie de derivación de responsabilidad de la entidad de crédito al constructor o promotor, que trasladaría a este último no solo la carga de informar sobre las condiciones del préstamo de manera que se garantice la debida transparencia de las cláusulas, sino la responsabilidad en caso de incumplimiento.

 

Esta última tesis parecía ser la mantenida por el Banco de España, en su Memoria de 2012, al afirmar, tras recoger el tenor del artículo 19.3 transcrito, que “el adquirente de la vivienda puede y debiera exigir, antes de subrogarse en el préstamo concedido al promotor, que este le informe de todos los términos y cláusulas del préstamo que hemos visto en los apartados anteriores, en forma semejante a como lo debería hacer la propia entidad si el préstamo se suscribiera directamente con ella”.

Lo anterior, al margen de la normativa en materia de consumidores y usuarios (Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, y normativas autonómicas de aplicación), plantea la necesidad de determinar si, en el caso de subrogaciones de préstamos promotor, la responsabilidad de las entidades bancarias de informar a los adquirentes de viviendas, entre otros extremos, de la existencia de cláusulas suelo, ha sido trasladada a los promotores, hasta el punto de que pueda exigirse a éstos la responsabilidad por su incumplimiento.

 

Pues bien, la reciente Sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 15 de febrero de 2015, viene a pronunciarse sobre esta cuestión concluyendo que “la obligación de informar al prestatario, inicial o subrogado, incumbe a la entidad de crédito prestamista”. Y ello por entender que “el traslado de la responsabilidad del cumplimiento del deber de transparencia… desde la entidad de crédito, destinataria primigenia de la disposición legal, a un tercero, como puede ser el promotor/vendedor de las viviendas, inicial prestatario, pone en serio peligro la efectividad del sistema de protección que las normas persiguen en lo que respecta a los contratos de crédito para bienes inmuebles, así como el objeto pretendido de que los consumidores que busquen celebrar tales contratos puedan hacerlo con la confianza de que las entidades con las que entablen relación se comportan de manera profesional y responsable, por lo que debe rechazarse de plano”.

 

Ahora bien, si ello implica, de consolidarse esta doctrina, que las entidades bancarias no podrán escudarse en la existencia de una subrogación del préstamo (hayan intervenido o no en el acto del otorgamiento de la misma) para obviar sus obligaciones de información y esquivar las posibles consecuencias de nulidad de determinadas cláusulas, en absoluto significa que los promotores estén exentos de obligaciones en tal sentido. En esta línea, la Sentencia que comentamos, tras imputar a las entidades de crédito prestamistas las obligaciones de información, precisa que las mismas operan “con independencia de las que, además, puedan imponerse al promotor/vendedor en el desenvolvimiento de su actividad empresarialy, particularmente, con ocasión de la firma del contrato de compraventa con subrogación hipotecaria, respecto del cual –recuerda la Sentencia- “desplegarán toda su eficacia la Directiva 1993/13/CEE, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, y la normativa reglamentaria”.

 

María Eugenia Navarro Ortiz

Directora Departamento Jurídico y de Urbanismo

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