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INCIDENCIAS URBANÍSTICAS Y SU IMPACTO EN EL MERCADO DE VIVIENDA LOCAL

28/02/2018

Desde Sociedad de Tasación, vienen publicando desde hace un año el mapa del tiempo urbanístico como un ejercicio de revisión somera de la situación urbanística en el país, poniendo el foco en las áreas de interés turístico y principales ciudades.  

Si hacemos un recorrido visual por el mapa, se puede inferir que el mercado del suelo residencial, en términos generales, sigue caracterizándose por la dispersión, lo cual pone de manifiesto la importancia del análisis local tanto por la influencia de la variación del precio de la vivienda en las operaciones de suelo como por la influencia de la situación urbanística de cada ubicación en concreto, que viene marcada por los respectivos planes urbanísticos locales.

En términos generales, se puede decir que una oferta escasa ante una demanda creciente, provoca un encarecimiento de los precios que acaba trasladándose al valor del suelo de manera más o menos inmediata. Tal sería la situación que presentan algunas localizaciones como Madrid, Barcelona, Baleares, Sevilla, Costa del Sol y el norte de Pamplona o San Sebastián donde la demanda de suelo ha experimentado un incremento considerable. De hecho, son los centros urbanos de las principales ciudades las que registran mayor actividad en el mercado de solares aptos para edificación inmediata, no así las zonas periféricas en las que no se están produciendo en general desarrollos urbanísticos de consideración.  Por contraposición, en otros puntos de la geografía, el precio de la vivienda sube tímidamente y el mercado de suelo no muestra apenas variaciones.

En este sentido, hay un aspecto esencial a tener en cuenta: Las “incidencias urbanísticas”, que dificultan el desarrollo y promoción del suelo reduciendo las posibilidades de crecimiento de la oferta. Tal es el caso de la Comunidad Valenciana, donde algunas actuaciones supramunicipales como el Plan PATIVEL, actualmente en tramitación y de aplicación en toda Comunidad Valenciana, tendrá indudablemente efectos en el mercado de vivienda de esta comunidad.  Por su parte, en Andalucía destaca el caso de Marbella, donde la falta de suelo, propiciada principalmente por la suspensión de su planeamiento, está haciendo que los precios se eleven de manera significativa. En las Islas Baleares se consolida el dinamismo, tanto por el aumento de la demanda como por el incremento de los precios, sobre todo en las zonas costeras, especialmente en Ibiza, pese a que su Plan General de Ordenación Urbana continúa en situación de aprobación provisional. En la zona norte, a pesar de la estabilidad generalizada, se registran casos concretos de incidencias de diversa importancia en algunos planes urbanísticos, entre los que cabe destacar los de Vigo, Orense, Barreiros, Gijón, Llanes y Santander.

Por otro lado, algunas zonas de La Rioja, o Murcia en las que se aprecia tendencia a la estabilización del mercado de vivienda, acumulan todavía algunas bolsas de suelo vacante en stock. Lo mismo sucede en Castilla-La Mancha, y Castilla León donde hay una alta disponibilidad de suelo sin que esté previsto su desarrollo a corto medio plazo. Sin embargo, en ambos territorios se están registrando indicios de reactivación de la actividad y un repunte de los precios en el producto residencial, focalizado actualmente en las capitales de provincia.

Desde Sociedad de Tasación consideramos muy necesario que cualquier iniciativa de desarrollo edificatorio lleve aparejado un análisis exhaustivo y riguroso de cada ubicación específica, de la legislación del sector que le sea de aplicación y del planeamiento urbanístico local, tanto en su formulación vigente como en sus posibles revisiones en curso.

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