LA MEJOR POLÍTICA DE VIVIENDA ES UNA POLÍTICA DE EMPLEO, AFIRMA PEP RUIZ, DE AFI, EN LA CONFERENCIA INMOBILIARIA DE MADRID

(Madrid, 26 de mayo de 2009).- El responsable de Análisis Inmobiliario de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Pep Ruiz, afirmó hoy que la mejor política de vivienda es una política de empleo. Ruiz hizo estas declaraciones en el transcurso de la Conferencia Inmobiliaria de Madrid (CIM 09) organizada por Planner Reed y ASPRIMA, donde participó en la Mesa titulada “La Gestión del Cambio”.

Durante su intervención, el ponente consideró que la Administración debería tener entre sus objetivos el garantizar el empleo con el fin de lograr una transición suave hacia otros sectores.

Por otro lado, Ruiz explicó que los principales problemas que afectan al sector inmobiliario actualmente son: el stock, la debilidad de la demanda y la deuda.

Respecto al stock, el representante de AFI consideró que es previsible que sigamos asistiendo a un aumento del mismo, si bien matizó, éste se encuentra desigualmente repartido a lo largo del territorio. Así, en Madrid éste no sólo es más bajo sino que al tratarse de una comunidad más dinámica puede soportar mejor el ajuste cíciclo.

Con relación a la caída de la demanda, Ruiz indicó que durante los dos últimos años ha habido una caída de ventas si bien la vivienda nueva ha aguantado mejor debido a las preventas existentes. Sin embargo –agregó- en estos momentos veremos nuevas caídas y se equilibrará con la vivienda usada.

Sobre la deuda, el responsable de Análisis Inmobiliario de AFI apuntó que el 70 por ciento de las hipotecas se concedieron hace más de cuatro años y en estas –dijo- no hay un riesgo elevado de impagos. En su opinión, actualmente sólo un 25% de las hipotecas tiene una deuda relevante.

En cuanto a la deuda promotores, Ruiz indicó que una de las fórmulas que podría aplicarse sería el trasladar el crédito promotor a crédito empresas, -aunque todas las partes tuvieran que asumir una parte del coste- de tal manera que se facilitasen las ventas masivas a empresas que gestionen el parque de viviendas.

En este sentido, Ruiz apuntó que actualmente se está en condiciones óptimas de crear un mercado de alquiler similar al de países europeos con los que hemos convergido. Antes –agregó- no había posibilidad de poner a disposición viviendas en alquiler, pero ahora hay cantidades ingentes de viviendas en manos de unos pocos por lo que la negociación puede ser más fácil.

Ruiz dijo que esta sería además una manera de frenar la llegada de viviendas a las entidades financieras. Se trata –destacó- de buscar vehículos para que esos inmuebles no entren como inmuebles de venta sino como vehículos de gestión.

En cuanto al papel que debe tener la Administración, Ruiz destacó que su objetivo primordial no es garantizar la actividad, sino satisfacer la demanda e incluso reconducir el mercado hacia un modelo más eficiente. En su opinión, el tercer objetivo que debería tener la Administración sería garantizar el empleo porque de esta manera habría una transición suave hacia otros sectores.

Ruiz defendió además la necesidad de que la Administración favorezca, apoye y subvencione la creación de operadores, agilice la legislación de las SOCIMIs, reduzca, facilite seguros de impago de hipotecas y facilite la accesibilidad a la vivienda, tanto en alquiler como en compra.

La visión de los promotores
Entre los integrantes de la mesa de debate que vino a continuación, figuraban el director general de TINSA, Luis Leirado, el presidente de Realia Business, Ignacio Bayón Mariné, el presidente de BOJ, Javier Guridi García, y el consejero delegado de AXA REIM, Hermann Montenegro.

Bayón, quien coincidió con Ruiz en afirmar que la mejor política de vivienda es una política de empleo, consideró que una mejora de la situación del mercado de trabajo conllevaría una menor percepción del riesgo para los consumidores, y por tanto un aumento de las decisiones de compra, que se están posponiendo por la falta de confianza de los ciudadanos.

El presidente de Realia Business se mostró “escéptico” ante las medidas fiscales anunciadas por el Ejecutivo y consideró que no va a aumentar las decisiones de compra (en todo caso lo haría a finales de 2010 para las personas que ya estuviesen decididas a comprar), porque el consumidor final no se siente incentivado.

“Los modelos económicos no se cambian por decreto, ni en uno, ni en dos ni en tres años”, afirmó Bayón, quien consideró que “los ajustes que actualmente se están produciendo de forma brusca sobre el PIB, perjudican únicamente tanto a empresas como a particulares”.

Por su parte, Javier Guridi, presidente de Boj, analizó la situación de la empresa inmobiliaria, que calificó de “mala” excepto para aquéllas que se hayan venido preparando para la crisis.

Para hacer frente a la actual situación Guridi propuso dos tipos de medidas. De un lado, internas, entre las que destacó que el sector inmobiliario es un mercado que continúa teniendo “posibilidades”. “No podemos ponernos a llorar –afirmó- porque en muchos puntos todavía hay luz”. Se refirió el presidente de Boj con esta luz a otros segmentos del inmobiliario como el sector de oficinas y el terciario, además de a los nuevos vehículos de inversión (SOCIMI), o a los servicios que requerirán las entidades financieras para la gestión de los activos.
“Los bancos necesitarán promotoras de servicios”, afirmó Guridi, que aseguró que pese a que el número de viviendas continúa en descenso, habrá muchas otras oportunidades.

Guridi quiso hacer hincapié también en el recorte de gastos que están sufriendo las empresas inmobiliarias, principalmente en sus estructuras, lo que está permitiendo al mercado ser hoy más competitivo que nunca.

Por otra parte, el presidente de Boj también se refirió a los costes financieros de los activos para las compañías, parte este última que consideró la más complicada para este tejido empresarial y para la que apeló a la puesta en marcha de soluciones desde las Administraciones Públicas.

Desde el punto de vista externo, Guridi se mostró también desconfiado a las medidas de apoyo al sector, aunque aseguró que “son bienvenidas”, y abogó también por la firma de acuerdos entre promotores y entidades financieras.

Por último, recalcó que las empresas han de adaptarse al cambio, creando un modelo de negocio mucho más sostenible, y se refirió, como presidente de la Comisión de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) de Asprima, a la mala imagen que acompaña a los promotores, considerando que se debería replantear el papel que éstos juegan en la sociedad.

La última intervención corrió a cargo del consejero delegado de AXA REIM, Hermann Montenegro, que afirmó que para ver síntomas de mejoría hay que eliminar las incertidumbres y que estos se verán cuando los mercados internaciones de Estados Unidos y Japón den síntomas de mejoría, cuando se estabilicen los mercados financieros y cuando los fondos vuelvan a ver al sector con garantía.