El volumen de inversión en oficinas de Barcelona llega a los 568 millones de euros, superando la cifra alcanzada en todo 2009, según Jones Lang

De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de inversión de oficinas de Barcelona correspondiente al tercer trimestre de 2010, el volumen de inversión sobrepasó los 167 millones de euros este tercer trimestre del año, casi la misma cifra alcanzada en el trimestre anterior. En el acumulado del año, el volumen de inversión es ya de 568 millones de euros, algo más de un 4% superior a la de todo 2009, cuando llegó a los 544 millones de euros.

La operación más significativa de este trimestre ha sido la compra por parte del fondo alemán Deka a Realia de Diagonal 640 por 145 millones de euros. Una diferencia respecto al trimestre anterior es que las tres operaciones firmadas este trimestre se han producido en centro ciudad y no en nuevas áreas de negocio como venía siendo habitual.

En cuanto a la oferta, el estudio señala que la zona que prefieren mayoritariamente los inversores continúa siendo el centro ciudad, aunque están estudiando en detalle zonas del 22@ y Plaza Europa. Generalmente no se plantean nada en Periferia, salvo excepciones muy concretas. Por otra parte, existen activos en venta arrendados en zonas secundarias, pero con precios no acordes a las expectativas que están marcando los compradores.

Respecto a las operaciones sale&leaseback, el informe constata que se ha percibido una ausencia casi total de este tipo de producto a excepción de activos que no son oficinas, como pueden ser las sucursales bancarias de algunas entidades de primer orden.

“Estamos viendo compras de edificios, cuyo comprador natural era un inversor y que finalmente han sido adquiridos por usuarios. Las entidades financieras siguen quedándose activos, aunque son con riesgo para el inversor como puede ser suelo o edificios a medio terminar, poco atractivos para la mayoría de inversores”, explica Jordi Toboso, director general de Jones Lang LaSalle en Cataluña.

Con respecto a las rentabilidades, este tercer trimestre del año se ha producido una estabilización porque según la consultora hay presión compradora, pero esta presión no implica que nadie esté dispuesto a pagar por encima del mercado. Así, las rentabilidades mínimas para los mejores edificios ubicados en la zona Prime de Barcelona continúan en el 6%. El CBD, entre el 6,25%-6,75% y la zona Secundaria, se sitúa en una rentabilidad del 6,75%-7,5%. La zona de Periferia se mantiene en el 8,00-8,75%.

“Quizás en un futuro próximo veremos ligeras correcciones de las rentabilidades a la baja. Esto se debe a que el mercado de alquileres empieza a dar tímidos signos de recuperación: la demanda está algo más activa y se ha traducido en una mayor contratación; el ajuste en rentas continúa, pero ya a un ritmo muy lento, y aunque la tasa de disponibilidad ha crecido bastante, la oferta futura en los próximos años es prácticamente inexistente”, agregó Toboso.

En cuanto al perfil del inversor, el informe señala que aunque los inversores privados continúan siendo los protagonistas del mercado de Barcelona, la tendencia en sus preferencias está cambiando ligeramente, planteándose adquisiciones con parámetros más abiertos. Los fondos ‘core’ siguen estando en el mercado y son realmente muy activos, pero continúan sin encontrar su producto ideal, dados los estrictos parámetros de compra que tienen. Respecto a los fondos oportunistas, el la consultora constata que están presentando muchas ofertas, pero ninguna se acaba de materializar debido a que el precio ofertado no se ajusta a las expectativas del propietario.



Tendencias

El estudio de Jones Lang LaSalle indica que la tendencia al alza en el volumen de inversión de mercado de oficinas de este año se plasmará aún en mayor medida durante el próximo año. Eso sí, advierte que pocos inversores están dispuestos a comprar activos de gran volumen, únicamente los fondos institucionales. Es por ello que estima que el mercado seguirá caracterizándose por operaciones de volumen medio protagonizadas en su mayoría por inversores privados.

“En la recta final de año se percibe la presión por invertir capital y veremos operaciones por parte de inversores privados y muy posiblemente también por parte de inversores institucionales debido a la alta liquidez de algunos fondos. La buena noticia es que los inversores internacionales vuelven a tener en el punto de mira a España. Creen que el ajuste puede estar cerca y 2011 puede ser el año del desembarco definitivo en nuestro mercado. Respecto a la financiación externa, seguirá siendo muy restrictiva”, finalizó Toboso.